Civil Bienes

Los Bienes Se clasifican en:

Nota: Pueden venderse todas las cosas corporales e incorporales que la ley permita

Bienes como cosas: artículo 653 Los bienes consisten en cosas corporales e incorporales:

1)  Corporales: Las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por los sentidos, como una casa, un libro. Se Clasifica así:

a)  Bienes muebles art 655: Son los que pueden transportarse de un lugar a otro, ya sea moviéndose ellas a sí mismas como los animales, o que se muevan por una fuerza externa como las cosas inanimadas (excepto los que siendo muebles por naturaleza se reputan inmuebles por destino).

b)  Muebles por anticipación artículo 659: “Los productos de los inmuebles y las cosas accesorias a ellos, como las yerbas de un campo, la madera y fruto de los árboles, los animales de un vivar, se reputan muebles, aun antes de su separación, para el efecto de constituir un derecho sobre dichos productos o cosas a otra persona que el dueño. Lo mismo se aplica a la tierra o arena de un suelo, a los metales de una mina y a las piedras de una cantera.” Esto quiere decir que por ejemplo los frutos de un árbol mientras hacen parte del árbol son parte del inmueble que constituye ese árbol, sin embargo, con el fin de aprovechar ese fruto el dueño del árbol o quien lo posea podrá comprometer su cosecha aun antes de ser desprendida del árbol, como mueble, se anticipa entonces a la recolección de estos frutos.

c)  Bienes inmuebles por naturaleza y por adhesión artículo 656: Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras, las minas y las que adhieren permanentemente a ellas como los edificios, arboles, casas y heredades, se llaman predios o fundos. Artículo 657: “las plantas son inmuebles mientras adhieren al suelo por sus raíces, a menos que estén en macetas o cajones que puedan transportarse de un lugar a otro.

d)  Inmuebles por Destinación Articulo 658: “Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que están permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo, de que puedan separarse sin detrimento. Tales son, por ejemplo:

·      Las losas de un pavimento.

·      Los tubos de las cañerías.

·      Los utensilios de labranza o minería, y los animales actualmente destinados al cultivo o beneficio de una finca, con tal que hayan sido puestos en ella por el dueño de la finca.

·      Los abonos existentes en ella y destinados por el dueño de la finca a mejorarla.

·      Las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y máquinas que forman parte de un establecimiento industrial adherente al suelo y pertenecen al dueño de éste.

·      Los animales que se guardan en conejeras, pajareras, estanques, colmenas y cualesquiera otros vivares, con tal que estos adhieran al suelo, o sean parte del suelo mismo o de un edificio.”

También puede considerarse que herramientas son inmuebles por destinación cuando estén en función del mismo. Tienen que ser del mismo dueño de ambos bienes y usarlos solo en un inmueble. Debe existir una relación efectiva y económica entre ambos bienes, incorporación ideal o intelectual.

Clasificación de Cosas:

a)  Cosas de comodidad y ornato artículo 660: “Las cosas de comodidad u ornato que se clavan o fijan en las paredes de las casas y puede removerse fácilmente sin detrimento de las mismas paredes, como estufas, espejos, cuadros, tapicerías, se reputan muebles. Si los cuadros o espejos están embutidos en las paredes, de manera que formen un mismo cuerpo con ellas, se considerarán parte de ellas, aunque puedan separarse sin detrimento.”

b)  Cosas accesorias a inmuebles artículo 661: “Las cosas que por ser accesorias a bienes raíces se reputan inmuebles, no dejan de serlo por su separación momentánea; por ejemplo, los bulbos o cebollas que se arrancan para volverlos a plantar, y las losas o piedras que se desencajan de su lugar para hacer alguna construcción o reparación y con ánimo de volverlas a él. Pero desde que se separan con el objeto de darles diferente destino, dejan de ser inmuebles.”

c)  Cosa mueble Artículo 662: “Cuando por la ley o el hombre se usa de la expresión bienes muebles sin otra calificación, se comprenderá en ella todo lo que se entiende por cosas muebles según el artículo 655. En los muebles de una casa no se comprenderá el dinero, los documentos y papeles, las colecciones científicas o artísticas, los libros o sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de artes y oficios, las joyas, la ropa de vestir y de cama, los carruajes o caballerías o sus arreos, los granos, caldos, mercancías, ni en general otras cosas que las que forman el ajuar de una casa.”

d)  Cosas muebles fungibles y no fungibles artículo 663: “Las cosas muebles se dividen en fungibles y no fungibles. A las primeras pertenecen aquéllas de que no puede hacerse el uso conveniente a su naturaleza sin que se destruyan.

Las especies monetarias en cuanto perecen para el que las emplea como tales, son cosas fungibles”

·      Fungibles: son las que se determinan en el comercio por su número, medida peso, son sustituibles. (Consumibles) no se arriendan.

·      In Fungibles: (in consumibles) a pesar de su uso razonable no se desgastan.

Nota: La disposición de los inmuebles se requiere de solemnidad (escritura pública)

Mientras tanto para los muebles con el acuerdo de las partes y la entrega del bien se perfecciona el acto.

Especie o cuerpo cierto y el genero

Género: hace referencia al tipo de bien, en genérico.

Especie: se refiere a la descripción específica del bien.

Cosas divisibles e indivisibles:

Indivisible: no se puede dividir porque pierde la condición de su naturaleza.

Divisibles: se puede dividir sin que pierda su condición.

·         Lo que se puede dividir por naturaleza.

·         Hay cosas que por su naturaleza es divisible por la obligación se vuelve indivisible.

Las cosas pueden ser comerciales e incomerciables

Comerciales: venta permitida en comercio regular

Incomerciables: no pueden venderse de manera lícita de forma regular.

Cosas presentes o futuras.

Cosas pueden ser públicas o privadas

Cosas caporales e incorporales.

Derecho universal o singular

2)  Cosas incorporales Artículo 664: Las cosas incorporales son derechos reales o personales:

a)  Derechos reales artículo 665: Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona. Son derechos reales:

   ·      el de dominio

   ·      el de herencia

   ·      los de usufructo

   ·      uso o habitación

   ·      los de servidumbres activas

   ·      el de prenda y el de hipoteca.

De estos derechos nacen las acciones reales.

b)  Derechos personales artículo 666: Derechos personales o créditos son los que sólo pueden reclamarse de ciertas personas que, por un hecho suyo o la sola disposición de la ley, han contraído las obligaciones correlativas; como el que tiene el prestamista contra su deudor por el dinero prestado, o el hijo contra el padre por alimentos. De estos derechos nacen las acciones personales.

c)  Derechos y acciones artículo 667: Los derechos y acciones se reputan bienes muebles o inmuebles, según lo sea la cosa en que han de ejercerse o que se debe. Así, el derecho de usufructo sobre un inmueble, es inmueble. Así, la acción del comprador para que se le entregue la finca comprada, es inmueble; y la acción del que ha prestado dinero para que se le pague, es mueble.

d)  Hechos debidos artículo 668: Los hechos que se deben se reputan muebles. A acción para que un artífice ejecute la obra convenida, o resarza los perjuicios causados por la inejecución del convenio, entra, por consiguiente, en la clase de los bienes muebles.

e)  Derecho de dominio Articulo669: Es un derecho real (porque debe ser respetado por todo el mundo) “El dominio que se llama también propiedad es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra ley o contra derecho ajeno.  La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad.”

f)    Derechos sobre las cosas incorporales artículo 670: Sobre las cosas incorporales hay también una especie de propiedad. Así, el usufructuario tiene la propiedad de su derecho de usufructo.

g)  Propiedad intelectual Artículo 671: Las producciones del talento o del ingenio son una propiedad de sus autores. Esta especie de propiedad se regirá por leyes especiales.

h)  Uso y goce de capillas y cementerios Articulo 672: El uso y goce de las capillas y cementerios situados en posesiones de particulares y accesorios a ellas, pasarán junto con ellas y junto con los ornamentos, vasos y demás objetos pertenecientes a dichas capillas o cementerios, a las personas que sucesivamente adquieran las posesiones en que están situados, a menos de disponerse otra cosa por testamento o por acto entre vivos.

i)    Modos de adquirir el dominio Articulo 673: “Los modos de adquirir el dominio son la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción. De la adquisición de dominio por estos dos últimos medios se tratará en el libro de la sucesión por causa de muerte, y al fin de este Código.” El dominio se puede adquirir de dos formas:

Originario:

   ·      Ocupación

   ·      Accesión

   ·      Prescripción / usucapión

Derivado:

   ·      tradición

   ·      sucesión

   ·      permuta

Derecho de propiedad tiene unas características fundamentales que son:

   ·   perpetuo: mientras no disponga del bien va ser suyo.

   ·   absoluto: no está sujeto a ninguna condición (excepto la ley).

   ·  pleno: porque reúne todos los derechos que la ley otorga y que la sociedad debe respetar.

Bienes Públicos y de uso público

Artículo 674: “Se llaman bienes de la Unión aquéllos cuyo dominio pertenece a la República. Si además su uso pertenece a todos los habitantes de un territorio, como el de calles, plazas, puentes y caminos, se llaman bienes de la Unión de uso público o bienes públicos del territorio. Los bienes de la Unión cuyo uso no pertenece generalmente a los habitantes, se llaman bienes de la Unión o bienes fiscales.” Son bienes públicos:

1)  Bienes baldíos Articulo 675: “Son bienes de la Unión todas las tierras que estando situadas dentro de los límites territoriales carecen de otro dueño.”

2)  Obras de particulares artículo 676: “Los puentes y caminos construidos a expensas de personas particulares, en tierras que les pertenecen, no son bienes de la Unión, aunque los dueños permitan su uso y goce a todos los habitantes de un territorio. Lo mismo se extiende a cualesquiera otras construcciones hechas a expensas de particulares y en sus tierras, aun cuando su uso sea público, por permiso del dueño.”

3)  Propiedad sobre las Aguas artículo 677: Los ríos y todas las aguas que corren por cauces naturales son bienes de la Unión, de uso público en los respectivos territorios. Exceptúanse las vertientes que nacen y mueren dentro de una misma heredad: su propiedad, uso y goce pertenecen a los dueños de las riberas, y pasan con estos a los herederos y demás sucesores de los dueños

4)  Uso y goce de Bienes públicos Artículo 678: El uso y goce que para el tránsito, riesgo, navegación y cualesquiera otros objetos lícitos, corresponden a los particulares en las calles, plazas, puentes y caminos públicos, en ríos y lagos, y generalmente en todos los bienes de la Unión de uso público, estarán sujetos a las disposiciones de este Código y a las demás que sobre la materia contengan las leyes.

5)  Prohibición de construir en bienes de uso público y fiscales artículo 679: “Nadie podrá construir, sino por permiso especial de autoridad competente, obra alguna sobre las calles, plazas, puentes, playas, terrenos fiscales, y demás lugares de propiedad de la Unión.”

6)  Límite de las construcciones privadas artículo 680: Las columnas, pilastras, gradas, umbrales y cualesquiera otras construcciones que sirvan para la comodidad u ornato de los edificios, o hagan parte de ellos, no podrán ocupar ningún espacio, por pequeño que sea, de la superficie de las calles, plazas, puentes, caminos y demás lugares de propiedad de la Unión.

7)  Limite a las construcciones de edificios artículo 681: En los edificios que se construyan a los costados de calles o plazas, no podrá haber, hasta la altura de tres metros, ventanas, balcones, miradores u otras obras que salgan más de medio decímetro fuera del plano vertical del lindero; ni podrá haberlos más arriba que salgan del dicho plano vertical sino hasta la distancia horizontal de tres decímetros.  Las disposiciones de este artículo se aplicarán a las reconstrucciones de dichos edificios. Los edificios en que se ha tolerado la práctica contraria, estarán sujetos a la disposición de este artículo, si se reconstruyeren.

8)  Derechos sobre las construcciones realizadas en bienes públicos Artículo 682: Sobre las obras que con permiso de la autoridad competente se construyan en sitios de propiedad de la Unión, no tienen los particulares que han obtenido este permiso, sino el uso y goce de ellas, y no la propiedad del suelo.  Abandonadas las obras o terminado el tiempo por el cual se concedió el permiso, se restituyen ellas y el suelo, por el ministerio de la ley, al uso y goce privativo de la Unión o al uso y goce general de los habitantes, según prescriba la autoridad soberana. Pero no se entiende lo dicho si la propiedad del suelo ha sido concedida expresamente por la Unión.

9)  Aprovechamiento de aguas artículo 682: No se podrán sacar canales de los ríos para ningún objeto industrial o doméstico, sino con arreglo a las leyes respectivas.

10)  Derechos adquiridos sobre bienes públicos 683: No obstante, lo prevenido en este capítulo y en el de la accesión, relativamente al dominio de la Unión sobre los ríos, lagos e islas, subsistirán en ellos los derechos adquiridos por particulares, de acuerdo con la legislación anterior a este Código.

Tipos de propiedad:

1)  Natural: surge como consecuencia del hombre querer tener algo (nómadas cuando nace la propiedad privada) debido al reconocimiento o a la forma de demostrar la titularidad del bien.

2)  Subsuelo: el estado es dueño del subsuelo como parte del territorio nacional, es una propiedad estatal: son las riquezas naturales o minerales que se encuentran de manera natural en ese sitio.

3)  Propiedad intelectual:

4)  Literaria:

5)  Industrial:

6)  Plural o copropiedad:

7)  Propiedad Horizontal ley 675 de 2001: es una persona jurídica

8)  Aparente: quien vende parece el dueño, pero resulta no serlo, cuando se adquiere un bien de buena fe, presumiendo que quien lo vende es el dueño, pero sin saberlo a ciencia cierta. Solo para muebles

9) Colectiva: resguardos no hay titularidad individual sino del grupo.

10)Solidaria:  accionistas y

11)  Patrimonio de familia:

12)  Uso:

13)  Habitación:

14)  Usufructo:

15)  Propiedad fiduciaria: obtiene beneficio de la cosa, dándole al propietario natural el rendimiento pactado y el resto de ganancias que genere el bien le queda al propietario fiduciario. administra la cosa según las condiciones del contrato con el propietario real. La fiducia se ve en muebles e inmuebles.  Fiduciario es a quien se le entrega el bien, fiduciante el dueño, fideicomisario: …

Nota: El dominio de la propiedad está limitado por la función social, toda propiedad tiene un gravamen impuesto por la ley o la constitución que no puede cambiarse. Igualmente, una función ecológica.

Expropiación administrativa, cuando la cosa se requiere por disposición extraordinaria (bien común sobre bien particular)

Formas de adquirir el dominio:

1)  Ocupación artículo 685: “Por la ocupación se adquiere el dominio de las cosas que no pertenecen a nadie, y cuya adquisición no es prohibida por las leyes o por el derecho internacional.” Por medio de esta solo se pueden adquirir bienes muebles, sin dueño o que este dueño renuncie a esa propiedad sin designar un nuevo dueño. Ejemplo la pesca en un rio, el pescado no tiene dueño antes de ser pescado. No existe tradición.

a)  Casa y pesca como tipos de ocupación artículo 686: La caza y pesca son especies de ocupación, por las cuales se adquiere el dominio de los animales bravíos.

b)  Animales bravíos domésticos y domesticados artículo 687: Se llaman animales bravíos o salvajes los que viven naturalmente libres e independientes del hombre, como las fieras y los peces; domésticos, los que pertenecen a especies que viven ordinariamente bajo la dependencia del hombre, como las gallinas, las ovejas, y domesticados los que, sin embargo, de ser bravíos por su naturaleza, se han acostumbrado a la domesticidad, y reconocen en cierto modo el imperio del hombre.  Estos últimos, mientras conservan la costumbre de volver al amparo o dependencia del hombre, siguen la regla de los animales domésticos, y perdiendo esta costumbre vuelven a la clase de los animales bravíos.

c)  Restricciones a La caza artículo 688: No se puede cazar sino en tierras propias, o en las ajenas, con permiso del dueño. Pero no será necesario este permiso, si las tierras no estuvieren cercadas, ni plantadas o cultivadas, a menos que el dueño haya prohibido expresamente cazar en ellas, y notificado la prohibición. Caza sin autorización artículo 689: Si alguno cazare en tierras ajenas sin permiso del dueño, cuando por la ley estaba obligado a obtenerlo, lo que cace será para el dueño, a quien además indemnizará de todo perjuicio. Autorización de pesca artículo 690: Será permitida la captura y comercio de peces y de fauna acuática con destino al consumo humano o industrial, interno o de exportación, pero para realizarla se requiere autorización expresa, particular y determinada expedida por la entidad administradora de recursos naturales. De no existir ésta, el hecho será punible. La pesca de subsistencia y la artesanal no requieren autorización previa, pero están sujetas a los reglamentos y normas que para el efecto dicte la entidad administradora de los recursos naturales.

d)  Prohibiciones en la pesca artículo 691: A los que pesquen en los ríos y lagos no será lícito hacer uso alguno de los edificios y terrenos cultivados en las riberas ni atravesar las cercas. Pesca sin autorización artículo 692: La disposición del artículo 689 se extiende al que pesca en aguas ajenas.

e)  Ocupación de animal bravío artículo 693: Se entiende que el cazador o pescador se apodera del animal bravío y lo hace suyo desde el momento que lo ha herido gravemente, de manera que ya no le sea fácil escapar, y mientras persiste en perseguirlo, o desde el momento que el animal ha caído en sus trampas o redes, con tal que las haya armado o tendido en paraje donde le sea lícito cazar o pescar. Si el animal herido entra en tierras ajenas donde no es lícito cazar sin permiso del dueño, podrá este hacerlo suyo. Persecución de animales bravíos artículo 694: No es lícito a un cazador o pescador perseguir al animal bravío, que ya es perseguido por otro cazador o pescador; si lo hiciere sin su consentimiento, y se apoderare del animal, podrá el otro reclamarlo como suyo. Propiedad de animales bravíos artículo 695: Los animales bravíos pertenecen al dueño de las jaulas, pajareras, conejeras, colmenas, estanques o corrales en que estuvieren encerrados; pero luego que recobran su libertad natural, puede cualquier persona apoderarse de ellos, y hacerlos suyos, con tal que actualmente no vaya el dueño en seguimiento de ellos, teniéndolos a la vista, y que por lo demás no se contravenga al artículo 688.

f)    Propiedad sobre las abejas Articulo 696: Las abejas que huyen de la colmena y posan en árbol que no sea del dueño de ésta, vuelven a su libertad natural, y cualquiera puede apoderarse de ellas y de los panales fabricados por ellas, con tal que no lo haga sin permiso del dueño en tierras ajenas, cercadas o cultivadas, o contra la prohibición del mismo en las otras; pero al dueño de la colmena no podrá prohibirse que persiga a las abejas fugitivas en tierras que no estén cercadas ni cultivadas.

g)  Propiedad sobre las palomas artículo 696: Las palomas que abandonan un palomar y se fijan en otro, se entenderán ocupadas legítimamente por el dueño del segundo, siempre que éste no se haya valido de alguna industria para atraerlas y aquerenciarlas. En tal caso estará obligado a la indemnización de todo perjuicio, incluso la restitución de las especies, si el dueño la exigiere y si no la exigiere, a pagarle su precio.

h)  Dominio de los animales domésticos Artículo 697: Los animales domésticos están sujetos a dominio. Conserva el dueño este dominio sobre los animales domésticos fugitivos, aun cuando hayan entrado en tierras ajenas; salvo en cuanto las leyes y disposiciones de policía rural o urbana establecieren lo contrario.

i)    Invención o hallazgo como tipo de ocupación artículo 698: La invención o hallazgo es una especie de ocupación por la cual el que encuentra una cosa inanimada, que no pertenece a nadie, adquiere su dominio apoderándose de ella. De este modo se adquiere el dominio de las piedras, conchas y otras sustancias que arroja el mar, y que no presentan señales de dominio anterior. Se adquieren del mismo modo las cosas cuya propiedad abandona su dueño, como las monedas que se arrojan para que las haga suyas el primer ocupante. No se presumen abandonadas por sus dueños las cosas que los navegantes arrojan al mar para alijar la nave. Descubrimiento de tesoro artículo 698: El descubrimiento de un tesoro es una especie de invención o hallazgo. Se llama tesoro la moneda o joyas u otros efectos preciosos que, elaborados por el hombre, han estado largo tiempo sepultados o escondidos, sin que haya memoria ni indicio de su dueño. División del tesoro encontrado en terreno ajeno artículo 699: El tesoro encontrado en terreno ajeno se dividirá por partes iguales entre el dueño del terreno y la persona que haya hecho el descubrimiento. Pero ésta última no tendrá derecho a su porción, sino cuando el descubrimiento sea fortuito, o cuando se haya buscado el tesoro con permiso del dueño del terreno.

En los demás casos o cuando sean una misma persona el dueño del terreno y el descubridor, pertenecerá todo el tesoro al dueño del terreno.

j)     Búsqueda de dineros o alhajas Artículo 702: Al dueño de una heredad o de un edificio podrá pedir cualquiera persona el permiso de cavar en el suelo para sacar dinero o alhajas que asegurare pertenecerle y estar escondidos en él; y si señalare el paraje en que están escondidos y diere competente seguridad de que probará su derecho sobre ellos, y de que abonará todo perjuicio al dueño de la heredad o edificio, no podrá este negar el permiso, ni oponerse a la extracción de dichos dineros o alhajas. Falta de pruebas del derecho sobre dinero o alhajas Artículo 703: No probándose el derecho sobre dichos dineros o alhajas, serán considerados o como bienes perdidos, o como tesoro encontrado en suelo ajeno, según los antecedentes y señales. En este segundo caso, deducidos los costos, se dividirá el tesoro por partes iguales entre el denunciador y el dueño del suelo; pero no podrá este pedir indemnización de perjuicios, a menos de renunciar su porción.

k)  Hallazgo de cosa con dueño aparente Artículo 704: El que halle o descubra alguna cosa que por su naturaleza manifieste haber estado en dominio anterior, o que por sus señales o vestigios indique haber estado en tal dominio anterior deberá ponerla a disposición de su dueño si este fuere conocido. Si el dueño de la cosa hallada o descubierta no fuere conocido o no pareciere, se reputará provisoriamente estar vacante o ser mostrenca la cosa. Omisión de entrega Artículo 705: La persona que en el caso del artículo anterior omitiere entregar al dueño si fuere conocido, o si no lo fuere, a la autoridad competente, la especie mueble encontrada, dentro de los treinta días siguientes al hallazgo, será juzgada criminalmente, aparte de la responsabilidad a que haya lugar por los perjuicios que ocasione su omisión.

l)    Bienes mostrencos Artículo 706: son los muebles carentes de dueños conocidos y vacantes los inmuebles que carecen de dueño “Estímanse bienes vacantes los bienes inmuebles que se encuentran dentro del territorio respectivo a cargo de la nación, sin dueño aparente o conocido, y mostrencos los bienes muebles que se hallen en el mismo caso.” Dominio de los bienes vacantes y mostrencos Articulo 707: El Instituto de Bienestar Familiar tendrá en las sucesiones intestadas los derechos que hoy corresponden al municipio de la vecindad del extinto de conformidad con el artículo 85 de la Ley 153 de 1887. Aparición del dueño de bienes vacantes o mostrencos Artículo 708: Si aparece el dueño de una cosa que se ha considerado vacante o mostrenca, antes de que la Unión la haya enajenado, le será restituida pagando las expensas de aprehensión, conservación y demás que incidieren y lo que por la ley correspondiere al que encontró o denunció la cosa vacante. Si el dueño hubiere ofrecido recompensa por el hallazgo, el denunciante elegirá entre el premio fijado por la ley y la recompensa ofrecida. Enajenación de bienes vacantes o mostrencos artículo 709: Enajenada la cosa se mirará como irrevocablemente perdida para el dueño.

m) Especies naufragas Articulo 710: Las especies náufragas que se salvaren, serán restituidas por la autoridad a los interesados, mediante el pago de las expensas y la gratificación de salvamento. Si no aparecieren interesados dentro de los treinta días siguientes al naufragio, se procederá a declarar mostrencas las especies salvadas, previo el juicio correspondiente. Salvamento de especies naufragas Artículo 711: La autoridad competente fijará, según las circunstancias, la gratificación de salvamento, que nunca pasará de la mitad del valor de las especies. Pero si el salvamento de las especies se hiciere bajo las órdenes y dirección de la autoridad pública, se restituirán a los interesados mediante el abono de las expensas, sin gratificación de salvamento. Declaratoria de bienes vacantes o mostrencos Artículo 712: Los trámites para la declaratoria de la calidad de vacantes o mostrencos de los bienes, son objeto del Código Judicial de la Unión.

2)  Accesión Artículo 713: La accesión es un modo de adquirir por el cual el dueño de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce o de lo que se junta a ella. Los productos de las cosas son frutos naturales o civiles. Hay diferentes tipos de accesión:

a)  De frutos:

   ·      Frutos naturales artículo 714: Se llaman frutos naturales los que da la naturaleza, ayudada o no de la industria humana. Frutos naturales pendientes, percibidos y consumidos Articulo 715: Los frutos naturales se llaman pendientes mientras que adhieren todavía a la cosa que los produce, como las plantas que están arraigadas al suelo, o los productos de las plantas mientras no han sido separados de ellas. Frutos naturales percibidos son los que han sido separados de la cosa productiva, como las maderas cortadas, las frutas y granos cosechados, etc., y se dicen consumidos cuando se han consumido verdaderamente, o se han enajenado. Derechos sobre los frutos naturales Artículo 716: Los frutos naturales de una cosa pertenecen al dueño de ella; sin perjuicio de los derechos constituidos por las leyes, o por un hecho del hombre, al poseedor de buena fe, al usufructuario, al arrendatario. Así, los vegetales que la tierra produce espontáneamente o por el cultivo, y las frutas, semillas y demás productos de los vegetales, pertenecen al dueño de la tierra. Así también las pieles, lana, astas, leche, cría y demás productos de los animales, pertenecen al dueño de éstos.

   ·      Frutos civiles artículo 717: ge Se llaman frutos civiles los precios, pensiones o cánones de arrendamiento o censo, y los intereses de capitales exigibles, o impuestos a fondo perdido. Los frutos civiles se llaman pendientes mientras se deben; y percibidos desde que se cobran. Derechos sobre los frutos civiles Artículo 718: Los frutos civiles pertenecen también al dueño de la cosa de que provienen, de la misma manera y con la misma limitación que los naturales.

b)  Accesiones del suelo:

   ·      Aluvión artículo 719: Se llama aluvión el aumento que recibe la ribera de un río o lago por el lento e imperceptible retiro de las aguas. Accesión de aluvión Artículo 720: El terreno de aluvión accede a las heredades riberanas, dentro de sus respectivas líneas de demarcación, prolongadas directamente hasta el agua; pero en puertos habilitados pertenecerá a la Unión. El suelo que el agua ocupa y desocupa alternativamente en sus creces y bajas periódicas, forman parte de la ribera o del cauce, y no accede mientras tanto a las heredades contiguas. Líneas divisorias Articulo 721: Siempre que, prolongadas las antedichas líneas de demarcación, se corten una a otra, antes de llegar al agua, el triángulo formado por ellas y por el borde del agua, accederá a las dos heredades laterales; una línea recta que lo divida en dos partes iguales, tirada desde el punto de intersección hasta el agua, será la línea divisoria entre las dos heredades.

   ·      Avulsión Articulo 722: Sobre la parte del suelo que, por una avenida o por otra fuerza natural violenta, es transportada de un sitio a otro, conserva el dueño su dominio, para el solo efecto de llevársela; pero si no la reclama dentro del subsiguiente año, la hará suya el dueño del sitio a que fue transportada. Restitución de terreno inundado Artículo 723: Si una heredad ha sido inundada, el terreno restituido por las aguas, dentro de los diez años subsiguientes, volverá a sus antiguos dueños.

   ·      Accesión por cambio de curso de un rio Articulo 724: Si un río varía de curso, podrán los propietarios riberanos, con permiso de autoridad competente hacer las obras necesarias para restituir las aguas a su acostumbrado cauce, y la parte de este que permanentemente quedare en seco, accederá a las heredades contiguas, como el terreno de aluvión en el caso del artículo 720. Concurriendo los riberanos de un lado con los del otro, una línea longitudinal dividirá el nuevo terreno en dos partes iguales, y cada una de estas accederá a las heredades contiguas, como en el caso del mismo artículo.

   ·      Accesión por bifurcación de un rio Artículo 725: Si un río se divide en dos brazos, que no vuelven después a juntarse, las partes del anterior cauce que el agua dejare descubiertas, accederán a las heredades contiguas, como en el caso del artículo precedente. Reglas sobre las nuevas islas Artículo 726: Acerca de las nuevas islas que no hayan de pertenecer a la Unión, se observarán las reglas siguientes:

  Ø La nueva isla se mirará como parte del cauce o lecho, mientras fuere ocupada y desocupada alternativamente por las aguas en sus creces y bajas periódicas, y no accederá entretanto a las heredades riberanas.

  Ø La nueva isla formada por un río que se abre en dos brazos que vuelven después a juntarse, no altera el anterior dominio de los terrenos comprendidos en ella; pero el nuevo terreno descubierto por el río accederá a las heredades contiguas, como en el caso del artículo 724.

  Ø La nueva isla que se forme en el cauce de un río accederá a las heredades de aquélla de las dos riberas a que estuviere más cercana toda la isla; correspondiendo a cada heredad la parte comprendida entre sus respectivas líneas de demarcación prolongadas directamente hasta la isla y sobre la superficie de ella.

  Ø Si toda la isla no estuviere más cercana a una de las dos riberas que a la otra, accederá a las heredades de ambas riberas; correspondiendo a cada heredad la parte comprendida entre sus respectivas líneas de demarcación prolongadas directamente hasta la isla y sobre la superficie de ella.

  Ø Las partes de la isla que en virtud de estas disposiciones correspondieren a dos o más heredades, se dividirán en partes iguales entre las heredades comuneras.

  Ø Para la distribución de una nueva isla, se prescindirá enteramente de la isla o islas que hayan preexistido a ella; y la nueva isla accederá a las heredades riberanas, como si ella sola existiese.

  Ø Los dueños de una isla formada por el río, adquieren el dominio de todo lo que por aluvión acceda a ella, cualquiera que sea la ribera de que diste, menos el nuevo terreno abandonado por las aguas.

  Ø A la nueva isla que se forme en un lago se aplicará el inciso 2o. de la regla tercera precedente; pero no tendrán parte en la división del terreno formado por las aguas las heredades cuya menor distancia de la isla exceda a la mitad del diámetro de ésta, medido en la dirección de esa misma distancia.

c)  De una cosa mueble a otra:

   ·      Concepto de adjunción Articulo 727: La adjunción es una especie de accesión, y se verifica cuando dos cosas muebles pertenecientes a diferentes dueños, se juntan una a otra, pero de modo que puedan separarse y subsistir cada una después de separada; como cuando el diamante de una persona se engasta en el oro de otra, o en marco ajeno se pone un espejo propio. Propiedad sobre lo accesorio Artículo 728: En los casos de adjunción, no habiendo conocimiento del hecho por una parte, ni mala fe por otra, el dominio de lo accesorio accederá al dominio de lo principal, con el gravamen de pagar al dueño de la parte accesoria su valor. Cosa principal y accesoria Artículo 729: Si de las dos cosas unidas, la una es de mucha más estimación que la otra, la primera se mirará como lo principal, y la segunda como lo accesorio. Se mirará como de más estimación la cosa que tuviere para su dueño un gran valor de afección. Cosa accesoria Artículo 730: Si no hubiere tanta diferencia en la estimación, aquella de las dos cosas que sirva para el uso, ornato o complemento de la otra, se tendrá por accesoria. Determinación de lo principal por volumen Artículo 731: En los casos a que no pudiere aplicarse ninguna de las reglas precedentes, se mirará como principal lo de más volumen.

   ·      Especificación como tipo de accesión Artículo 732: Otra especie de accesión es la especificación que se verifica cuando de la materia perteneciente a una persona, hace otra persona una obra o artefacto cualquiera, como si de uvas ajenas se hace vino, o de plata ajena una copa, o de madera ajena una nave. No habiendo conocimiento del hecho, por una parte, ni mala fe por otra, el dueño de la materia tendrá derecho a reclamar la nueva especie, pagando la hechura. A menos que en la obra o artefacto, el precio de la nueva especie valga mucho más que el de la materia, como cuando se pinta en lienzo ajeno, o de mármol ajeno se hace una estatua; pues en este caso la nueva especie pertenecerá al especificante, y el dueño de la materia tendrá solamente derecho a la indemnización de perjuicios. Si la materia del artefacto es, en parte ajena, y en parte propia del que la hizo o mandó hacer, y las dos partes no pueden separarse sin inconveniente, la especie pertenecerá en común a los dos propietarios: al uno a prorrata del valor de su materia, y al otro a prorrata del valor de la suya y de la hechura.

   ·      Mezcla Artículo 733: Si se forma una cosa por mezcla de materias áridas o líquidas, pertenecientes a diferentes dueños, no habiendo conocimiento del hecho, por una parte, ni mala fe por otra, el dominio de la cosa pertenecerá a dichos dueños pro indiviso, a prorrata del valor de la materia que a cada uno pertenezca. A menos que el valor de la materia perteneciente a uno de ellos fuere considerablemente superior, pues en tal caso el dueño de ella tendrá derecho para reclamar la cosa producida por la mezcla, pagando el precio de la materia restante. Separación de la mezcla Artículo 734: En todos los casos en que al dueño de una de las dos materias primas no sea fácil reemplazarla por otra de la misma calidad, valor y aptitud, y pueda la primera separarse sin deterioro de lo demás, el dueño de ella, sin cuyo conocimiento se haya hecho la unión, podrá pedir su separación y entrega, a costa del que hizo uso de ella.

   ·      Derechos del propietario Artículo 735: En todos los casos en que el dueño de una materia de que se ha hecho uso sin su conocimiento, tenga derecho a la propiedad de la cosa en que ha sido empleada, lo tendrá igualmente para pedir que en lugar de dicha materia se le restituya otro tanto de la misma naturaleza, calidad y aptitud, o su valor en dinero. Presunción del consentimiento Artículo 736: El que haya tenido conocimiento del uso que de una materia suya se hacía por otra persona, se presumirá haberlo consentido y sólo tendrá derecho a su valor. Uso de la materia sin autorización Artículo 737: El que haya hecho uso de una materia sin conocimiento del dueño y sin justa causa de error, estará sujeto en todos los casos a perder lo suyo, y a pagar lo que más de esto valieren los perjuicios irrogados al dueño; fuera de la acción criminal a que haya lugar, cuando ha procedido a sabiendas. Si el valor de la obra excediere notablemente al de la materia, no tendrá lugar lo prevenido en este artículo; salvo que se haya procedido a sabiendas.

d)  De muebles a inmuebles:

   ·      Construcción y siembra con materiales ajenos Artículo 738: Si se edifica con materiales ajenos en suelo propio, el dueño del suelo se hará dueño de los materiales por el hecho de incorporarlos en la construcción, pero estará obligado a pagar al dueño de los materiales su justo precio u otro tanto de la misma naturaleza, calidad y aptitud. Si por su parte no hubo justa causa de error, será obligado al resarcimiento de perjuicios, y si ha procedido a sabiendas, quedará también sujeto a la acción criminal competente; pero si el dueño de los materiales tuvo conocimiento del uso que se hacía de ellos, sólo habrá lugar a la disposición de este artículo. La misma regla se aplica al que planta o siembra en suelo propio vegetales o semillas ajenas. Mientras los materiales no están incorporados en la construcción o los vegetales arraigados en el suelo, podrá reclamarlos el dueño.

   ·      Construcción y siembra en suelo ajeno Artículo 739: El dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios. Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será este obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o sementera.

3)  Definición de tradición Artículo 740: La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo. Lo que se dice del dominio se extiende a todos los otros derechos reales. Tradente y adquirente Artículo 741: Se llama tradente la persona que por la tradición transfiere el dominio de la cosa entregada por él, y adquirente la persona que por la tradición adquiere el dominio de la cosa recibida por él o a su nombre. Pueden entregar y recibir a nombre del dueño sus mandatarios o sus representantes legales. En las ventas forzadas que se hacen por decreto judicial a petición de un acreedor, en pública subasta, la persona cuyo dominio se transfiere es el tradente, y el juez su representante legal. La tradición hecha por o a un mandatario debidamente autorizado, se entiende hecha por o a el respectivo mandante.

a)  Consentimiento del tradente Artículo 742: Para que la tradición sea válida, deberá ser hecha voluntariamente por el tradente o por su representante. Una tradición que al principio fue inválida por haberse hecho sin voluntad del tradente o de su representante, se valida retroactivamente por la ratificación del que tiene facultad de enajenar la cosa como dueño o como representante del dueño. Consentimiento del adquirente Artículo 743: La tradición para que sea válida requiere también el consentimiento del adquirente o de su representante. Pero la tradición que en su principio fue inválida, por haber faltado este consentimiento, se valida retroactivamente por la ratificación. Validez de la tradición realizada por mandatarios o representantes Artículo 744: Para que sea válida la tradición en que intervienen mandatarios o representantes legales, se requiere además que estos obren dentro de los límites de su mandato o de su representación legal.

b)  Titulo traslaticio de dominio Artículo 745: Para que valga la tradición se requiere un título traslaticio de dominio, como el de venta, permuta, donación, etc. Se requiere, además, que el título sea válido respecto de la persona a quien se confiere. Así el título de donación irrevocable no transfiere el dominio entre cónyuges. Ausencia de error Artículo 746: Se requiere también para la validez de la tradición que no se padezca error en cuanto a la identidad de la especie que debe entregarse, o de la persona a quien se hace la entrega, ni en cuanto al título. Si se yerra en el nombre sólo, es válida la tradición. Error en el titulo Artículo 747: El error en el título invalida la tradición, sea cuando una sola de las partes supone un título traslaticio de dominio, como cuando por una parte se tiene el ánimo de entregar a título de comodato, y por otra se tiene el ánimo de recibir a título de donación, o sea cuando por las dos partes se suponen títulos traslaticios de dominio, pero diferentes, como si por una parte se supone mutuo y por otra donación. Error en mandatarios y representantes legales Artículo 748: Si la tradición se hace por medio de mandatarios o representantes legales, el error de estos invalida la tradición.

c)  Solemnidades para la enajenación Artículo 749: Si la ley exige solemnidades especiales para la enajenación, no se transfiere el dominio sin ellas. Condición suspensiva o resolutoria Artículo 750: La tradición puede transferir el dominio bajo condición suspensiva o resolutoria, con tal que se exprese. Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condición. Exigibilidad de la tradición Artículo 751: Se puede pedir la tradición de todo aquello que se deba, desde que no haya plazo pendiente para su pago; salvo que intervenga decreto judicial en contrario.

d)  Tradición de cosa ajena Artículo 752: Si el tradente no es el verdadero dueño de la cosa que se entrega por él o a su nombre, no se adquieren por medio de la tradición otros derechos que los transmisibles del mismo tradente sobre la cosa entregada. Pero si el tradente adquiere después el dominio, se entenderá haberse este transferido desde el momento de la tradición.

e)  Adquisición del dominio por prescripción Artículo 753: La tradición da al adquirente, en los casos y del modo que las leyes señalan, el derecho de ganar por la prescripción el dominio de que el tradente carecía, aunque el tradente no haya tenido ese derecho.

f)   Tradición de las cosas corporales muebles

    ·      Formas de la tradición Artículo 754: La tradición de una cosa corporal mueble deberá hacerse significando una de las partes a la otra que le transfiere el dominio, y figurando esta transferencia por uno de los medios siguientes:

 Ø Permitiéndole la aprehensión material de una cosa presente.

 Ø Mostrándosela.

 Ø Entregándole las llaves del granero, almacén, cofre o lugar cualquiera en que esté guardada la cosa.

 Ø Encargándose el uno de poner la cosa a disposición del otro en el lugar convenido.

 Ø Por la venta, donación u otro título de enajenación conferido al que tiene la cosa mueble como usufructuario, arrendatario, comodatario, depositario o a cualquier otro título no traslaticio de dominio; y recíprocamente por el mero contrato en que el dueño se constituye usufructuario, comodatario, arrendatario, etc.

e)  Tradición de cosas de un predio o frutos pendientes Artículo 755: Cuando con permiso del dueño de un predio se toman en él piedras, frutos pendientes u otras cosas que forman parte del predio, la tradición se verifica en el momento de la separación de estos objetos. Aquel a quien se debieren los frutos de una cementera, viña o plantío, podrá entrar a cogerlos, fijándose el día y hora, de común acuerdo con el dueño.

f)    Otras especies de tradición

    ·      Tradición de bienes inmuebles Artículo 756: Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos. De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso, constituidos en bienes raíces, y de los de habitación o hipoteca.

    ·      Posesión de bienes herenciales Artículo 757: En el momento de deferirse la herencia la posesión de ella se confiere por ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión legal no lo habilita para disponer en manera alguna de un inmueble, mientras no preceda:

 Ø El decreto judicial que da la posesión efectiva, y

 Ø El registro del mismo decreto judicial y de los títulos que confieran el dominio.

   ·      Titulo por prescripción de dominio Artículo 758: Siempre que por una sentencia ejecutoriada se reconociere como adquirido por prescripción el dominio o cualquier otro de los derechos mencionados en los precedentes artículos de este capítulo, servirá de título esta sentencia, después de su registro en la oficina u oficinas respectivas. Registro del título traslaticio de dominio Artículo 759: Los títulos traslaticios de dominio que deben registrarse, no darán o transferirán la posesión efectiva del respectivo derecho mientras no se haya verificado el registro en los términos que se dispone en el título del registro de instrumentos públicos.

   ·      Tradición de derechos de servidumbre Artículo 760: La tradición de un derecho de servidumbre se efectuará por escritura pública, debidamente registrada, en que el tradente exprese constituirlo y el adquirente aceptarlo; podrá esta escritura ser la misma del acto o contrato principal a que acceda el de la constitución de la servidumbre.

   ·      Tradición de derechos personales Artículo 761: La tradición de los derechos personales que un individuo cede a otro, se verifica por la entrega del título, hecha por el cedente al cesionario.

4)  Usucapión / prescripción: prescripción adquisitiva de dominio articulo 2512 (código civil) “ARTICULO 2512. <DEFINICION DE PRESCRIPCION>. La prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones o derechos ajenos, por haberse poseído las cosas y no haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso de tiempo, y concurriendo los demás requisitos legales. Se prescribe una acción o derecho cuando se extingue por la prescripción.”

·      Necesidad de alegar la prescripción Artículo 2513: El que quiera aprovecharse de la prescripción debe alegarla; el juez no puede declararla de oficio. La prescripción tanto la adquisitiva como la extintiva, podrá invocarse por vía de acción o por vía de excepción, por el propio prescribiente, o por sus acreedores o cualquiera otra persona que tenga interés en que sea declarada, inclusive habiendo aquel renunciado a ella.

·      Renuncia expresa y tacita de la prescripción Artículo 2514: La prescripción puede ser renunciada expresa o tácitamente; pero sólo después de cumplida. Renunciase tácitamente, cuando el que puede alegarla manifiesta por un hecho suyo que reconoce el derecho del dueño o del acreedor; por ejemplo, cuando cumplidas las condiciones legales de la prescripción, el poseedor de la cosa la toma en arriendo, o el que debe dinero paga intereses o pide plazos.

·      Capacidad para renunciar Artículo 2515: No puede renunciar la prescripción sino el que puede enajenar.

·      Oposición de prescripción por parte del fiador Artículo 2516: El fiador podrá oponer al acreedor la prescripción renunciada por el principal deudor.

·      Extensión de las reglas sobre prescripción Artículo 2517: Las reglas relativas a la prescripción se aplican igualmente en favor y en contra de la nación, del territorio, de las municipalidades, de los establecimientos y corporaciones y de los individuos particulares que tienen la libre administración de lo suyo.

no solo es para adquirir el dominio de una cosa de la cual se carece el dominio, también puede ser para perder el derecho de accionar sobre una cosa que perder, es decir, el que tiene la posesión del bien gana el derecho de propiedad y quien era el propietario pierde su derecho real por medio de esta figura. Debe ser alegada ante la instancia judicial competente, según los tiempos y requisitos establecidos en la ley.  Se puede decir entonces que es una figura adquisitiva y extintiva al mismo tiempo. Se confiere la titularidad del derecho real al poseedor, pasa a ser un propietario. La posesión no es un derecho es un hecho, esto no es exclusivo de inmuebles, también se puede dar con muebles.

a)  Prescripción con que se adquieren las cosas

   ·      Prescripción adquisitiva Artículo 2518: Se gana por prescripción el dominio de los bienes corporales, raíces o muebles, que están en el comercio humano, y se han poseído con las condiciones legales. Se ganan de la misma manera los otros derechos reales que no están especialmente exceptuados. Imprescriptibilidad de los bienes de uso público Artículo 2519 Los bienes de uso público no se prescriben en ningún caso.

   ·      Actos de mera facultad o tolerancia Artículo 2520: La omisión de actos de mera facultad, y la mera tolerancia de actos de que no resulta gravamen, no confieren posesión, ni dan fundamento a prescripción alguna. Así, el que durante muchos años dejó de edificar en un terreno suyo, no por eso confiere a su vecino el derecho de impedirle que edifique. Del mismo modo, el que tolera que el ganado de su vecino transite por sus tierras eriales, o paste en ellas, no por eso se impone la servidumbre de este tránsito o pasto. Se llaman actos de mera facultad los que cada cual puede ejecutar en lo suyo, sin necesidad del consentimiento de otro.

   ·      Suma de posesiones Artículo 2521: Si una cosa ha sido poseída sucesivamente y sin interrupción, por dos o más personas, el tiempo del antecesor puede o no agregarse al tiempo del sucesor, según lo dispuesto en el artículo 778. La posesión principiada por una persona difunta continúa en la herencia yacente, que se entiende poseer a nombre del heredero.

   ·      Posesión interrumpida Artículo 2522: Posesión no interrumpida es la que no ha sufrido ninguna interrupción natural o civil.

   ·      Interrupción natural de la posesión La interrupción es natural:

  Ø Cuando sin haber pasado la posesión a otras manos, se ha hecho imposible el ejercicio de actos posesorios, como cuando una heredad ha sido permanentemente inundada.

  Ø Cuando se ha perdido la posesión por haber entrado en ella otra persona. La interrupción natural de la primera especie no produce otro efecto que el de descontarse su duración; pero la interrupción natural de la segunda especie hace perder todo el tiempo de la posesión anterior; a menos que se haya recobrado legalmente la posesión, conforme a lo dispuesto en el título De las acciones posesorias, pues en tal caso no se entenderá haber habido interrupción para el desposeído. 

   ·      Prescripción entre comuneros Artículo 2525: Si la propiedad pertenece en común a varias personas, todo lo que interrumpe la prescripción respecto de una de ellas, la interrumpe también respecto de las otras.

   ·      Prescripción adquisitiva contra título inscrito Artículo 2526: Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito, ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo.

b)  Clases de prescripción adquisitiva Artículo 2527: La prescripción adquisitiva es ordinaria o extraordinaria.

   ·      Prescripción ordinaria Artículo 2528: Para ganar la prescripción ordinaria se necesita posesión regular no interrumpida, durante el tiempo que las leyes requieren. Tiempo para la prescripción ordinaria Artículo 2529: El tiempo necesario a la prescripción ordinaria es de tres (3) años para los muebles y de cinco (5) años para bienes raíces. Cada dos días se cuentan entre ausentes por uno solo para el cómputo de los años. Se entienden presentes para los efectos de la prescripción, los que viven en el territorio, y ausentes los que residan en país extranjero. Suspensión de la prescripción ordinaria Artículo 2530: La prescripción ordinaria puede suspenderse sin extinguirse; en ese caso, cesando la causa de la suspensión, se le cuenta al poseedor el tiempo anterior a ella, si alguno hubo. La prescripción se suspende a favor de los incapaces y, en general, de quienes se encuentran bajo tutela o curaduría. Se suspende la prescripción entre el heredero beneficiario y la herencia. Igualmente se suspende entre quienes administran patrimonios ajenos como tutores, curadores, albaceas o representantes de personas jurídicas, y los titulares de aquellos. No se contará el tiempo de prescripción en contra de quien se encuentre en imposibilidad absoluta de hacer valer su derecho, mientras dicha imposibilidad subsista.

   ·      Prescripción extraordinaria de cosas comerciables Artículo 2531: El dominio de cosas comerciables, que no ha sido adquirido por la prescripción ordinaria, puede serlo por la extraordinaria, bajo las reglas que van a expresarse:

  Ø Para la prescripción extraordinaria no es necesario título alguno.

  Ø Se presume en ella de derecho la buena fe sin embargo de la falta de un título adquisitivo de dominio.

  Ø Pero la existencia de un título de mera tenencia, hará presumir mala fe, y no dará lugar a la prescripción, a menos de concurrir estas dos circunstancias:

   ü Que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos diez (10) años se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por el que alega la prescripción.

   ü Que el que alegue la prescripción pruebe haber poseído sin violencia clandestinidad, ni interrupción por el mismo espacio de tiempo.

c)  Tiempo para la prescripción extraordinaria Artículo 2532: El lapso de tiempo necesario para adquirir por esta especie de prescripción, es de diez (10) años contra toda persona y no se suspende a favor de las enumerados en el artículo 2530

   ·      Prescripciones especiales Artículo 2533: Los derechos reales se adquieren por prescripción de la misma manera que el dominio, y están sujetos a las mismas reglas, salvo las excepciones siguientes:

  Ø El derecho de herencia se adquiere por la prescripción extraordinario de diez (10) años.

  Ø El derecho de servidumbre se adquiere según el artículo 939.

d)  Efectos de la declaración judicial de la prescripción Artículo 2534: La sentencia judicial que declara una prescripción hará las veces de escritura pública para la propiedad de bienes raíces o de derechos reales constituidos en ellos; pero no valdrá contra terceros sin la competente inscripción.

Otras prescripciones:

De VIS: 3-5 años

Agraria: prescripción de un predio menor a 12 hectáreas, de vocación agrícola. 3-5 años

VIS (rural):

La posesión y sus diferentes calidades: Es un hecho y no un derecho

1)  Características:

a)  Animus: semblanza de propietario.

b)  Corpus: tenencia del bien.

2)  Definición de posesión Artículo 762: La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él. El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo.

3)  Coexistencia de títulos Artículo 763: Se puede poseer una cosa por varios títulos.

4)  Tipos de posesión Artículo 764: La posesión puede ser regular o irregular. Se llama posesión regular la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe, aunque la buena fe no subsista después de adquirida la posesión. Se puede ser, por consiguiente, poseedor regular y poseedor de mala fe, como viceversa, el poseedor de buena fe puede ser poseedor irregular. Si el título es traslaticio de dominio, es también necesaria la tradición. La posesión de una cosa, a ciencia y paciencia del que se obligó a entregarla, hará presumir la tradición, a menos que ésta haya debido efectuarse por la inscripción del título.

5)  Justo título Artículo 765: El justo título es constitutivo o traslaticio de dominio. Son constitutivos de dominio la ocupación, la accesión y la prescripción. Son traslaticios de dominio los que por su naturaleza sirven para transferirlo, como la venta, la permuta, la donación entre vivos. Pertenecen a esta clase las sentencias de adjudicación en juicios divisorios y los actos legales de partición. Las sentencias judiciales sobre derechos litigiosos no forman nuevo título para legitimar la posesión. Las transacciones en cuanto se limitan a reconocer o declarar derechos preexistentes no forman un nuevo título; pero en cuanto transfieren la propiedad de un objeto no disputado constituyen un título nuevo.

6)  Títulos no justos Artículo 766: No es justo título

a)  El falsificado, esto es, no otorgado realmente por la persona que se pretende.

b)  El conferido por una persona en calidad de mandatario o representante legal de otra, sin serlo.

c)  El que adolece de un vicio de nulidad, como la enajenación, que debiendo ser autorizada por un representante legal o por decreto judicial, no lo ha sido.

d)  El meramente putativo, como el del heredero aparente que no es en realidad heredero; el del legatario, cuyo legado ha sido revocado por un acto testamentario posterior, etc.

7)  Validación del título Artículo 767: La validación del título que en su principio fue nulo, efectuada por la ratificación, o por otro medio legal, se retrotrae a la fecha en que fue conferido el título.

MODOS DE LIMITACION ARTICULO 793:

1)  Por haber de pasar a otra persona en virtud de una condición.

2)  Por el gravamen de un usufructo, uso o habitación a que una persona tenga derecho en las cosas que pertenecen a otra.

3)  Por las servidumbres.

Tiempo Compartido o Multipropiedad

Administración:

Fiducia

La propiedad fiduciaria o fideicomiso civil, se encuentra consagrada en el artículo 794 del código civil, se entiende como una limitación a la propiedad en la cual los bienes están sujetos a un gravamen, de pasar a otra persona en virtud de que se cumpla una condición. Dicha condición debe ser estipulada por el constituyente del fideicomiso. Se puede constituir fidecomiso sobre:

1)  La totalidad de una herencia.

2)  Cuota determinada de la herencia.

3)  Sobre uno o más cuerpos ciertos; cuando el fidecomiso afecte un bien inmueble, esto debe ser inscrito en el correspondiente registro de instrumentos públicos.

El fidecomiso civil se constituye mediante escritura pública, por acto entre vivos o por testamento, la condición no debe tardar más de treinta años en cumplirse, porque se entenderá que fue fallida, a menos que la condición sea la muerte del fiduciario. Puede constituirse un fidecomiso a favor de alguien y un usufructo a favor de otra persona, en una misma propiedad.

La persona que constituye un fidecomiso puede nombrar fiduciarios a una o más personas y nombrar a dos o más fideicomisarios; se puede constituir fidecomiso a favor de una persona que aún no existe, pero que se espera que exista. Según lo preceptuado por el artículo 805 del código civil está prohibido constituir fidecomisos sucesivos, es decir, que una vez adquirido el fidecomiso por una persona no lo adquiera con el gravamen de restituirlo a otra.

Una vez constituido un fidecomiso sino no se nombró por el constituyente al fiduciario, o cuando haya sido nombrado, pero por alguna circunstancia faltare, y aun no se haya cumplido la condición, gozara de la propiedad fiduciaria el constituyente si estuviere vivo, sino sus herederos.

La ventaja de constituir una propiedad fiduciaria es la de trasferir nuestros bienes a otras personas en virtud de que se cumpla una condición la cual puede ser la muerte del fiduciario  u otra que deseemos escoger;  por ultimo si la condición no se ha cumplido el fideicomisario no tiene ningún derecho sobre el fidecomiso sino la esperanza de recibirlo, sin embargo podrá interponer las acciones pertinentes para la conservación de la cosa, si pareciere peligrar o deteriorarse en manos del fiduciario, la propiedad.

Según el código:

1)  PROPIEDAD FIDUCIARIA ARTICULO 794: Se llama propiedad fiduciaria la que está sujeta al gravamen de pasar a otra persona por el hecho de verificarse una condición. La constitución de la propiedad fiduciaria se llama fideicomiso. Este nombre se da también a la cosa constituida en propiedad fiduciaria. La traslación de la propiedad a la persona en cuyo favor se ha constituido el fideicomiso, se llama restitución.

2)  OBJETO DEL FIDEICOMISO ARTICULO 795: No puede constituirse fideicomiso sino sobre la totalidad de una herencia o sobre una cuota determinada de ella, o sobre uno o más cuerpos ciertos.

3)  CONSTITUCION DEL FIDEICOMISO ARTICULO 796: Los fideicomisos no pueden constituirse sino por acto entre vivos otorgado en instrumento público, o por acto testamentario. La constitución de todo fideicomiso que comprenda o afecte un inmueble, deberá inscribirse en el competente registro.

4)  FIDEICOMISO Y USUFRUCTO ARTICULO 797: Una misma propiedad puede constituirse a la vez en usufructo a favor de una persona, y en fideicomiso en favor de otra.

5)  FIDEICOMISARIO FUTURO ARTICULO 798: El fideicomisario puede ser persona que al tiempo de deferirse la propiedad fiduciaria no existe, pero se espera que exista.

6)  CONDICIONES DEL FIDEICOMISO ARTICULO 799: El fideicomiso supone siempre la condición expresa o tácita de existir el fideicomisario o su sustituto, a la época de la restitución. A esta condición de existencia, pueden agregarse otras copulativa o disyuntivamente.

7)  TERMINO DE LAS CONDICIONES ARTICULO 800: Toda condición de que penda la restitución de un fideicomiso, y que tarde más de treinta años en cumplirse, se tendrá por fallida, a menos que la muerte del fiduciario sea el evento de que penda la restitución. Estos treinta años se contarán desde la delación de la propiedad fiduciaria.

8)  DISPOSICIONES A DIA ARTICULO 801: Las disposiciones a día que no equivalgan a condición, según las reglas del título de las asignaciones testamentarias, capítulo 3o, no constituyen fideicomiso.

9)  NOMBRAMIENTO DE VARIOS FIDUCIARIOS Y FIDEICOMISARIOS ARTICULO 802: El que constituye un fideicomiso, puede nombrar no sólo uno sino dos o más fiduciarios, y dos o más fideicomisarios.

10)      FIDEICOMISARIOS SUSTITUTOS ARTICULO 803: El constituyente puede dar al fideicomisario los sustitutos que quiera para el caso que deje de existir antes de la restitución, por fallecimiento u otra causa. Estas sustituciones pueden ser de diferentes grados, sustituyéndose una persona al fideicomisario nombrado en primer lugar, otra al primer sustituto, otra al segundo, etc.

11)      RECONOCIMIENTO DE SUSTITUTOS ARTICULO 804: No se reconocerán otros sustitutos que los designados expresamente en el respectivo acto entre vivos o testamento.

12)      FIDEICOMISOS SUCESIVOS ARTICULO 805: Se prohíbe constituir dos o más fideicomisos sucesivos, de manera que, restituido el fideicomiso a una persona, lo adquiera ésta con el gravamen de restituirlo eventualmente a otra.  Si de hecho se constituyeren, adquirido el fideicomiso por uno de los fideicomisarios nombrados, se extinguirá para siempre la expectativa de los otros.

13)      FIDEICOMISOS DE PRIMER GRADO ARTICULO 806: Si se nombran uno o más fideicomisarios de primer grado, y cuya existencia haya de aguardarse en conformidad al artículo 798, se restituirá la totalidad del fideicomiso, en el debido tiempo, a los fideicomisarios que existan, y los otros entrarán al goce de él a medida que su cumpla, respecto de cada uno, la condición impuesta. Pero expirado el plazo prefijado en el artículo 800, no se dará lugar a ningún otro fideicomisario.

14)      AUSENCIA DE FIDUCIARIO ARTICULO 807: Cuando en la constitución del fideicomiso no se designe expresamente el fiduciario, o cuando falte por cualquiera causa el fiduciario designado, estando todavía pendiente la condición, gozará fiduciariamente de la propiedad el mismo constituyente, si viviere, o sus herederos.

15)      TENEDOR FIDUCIARIO ARTICULO 808: Si se dispusiere que mientras pende la condición se reserven los frutos para la persona que en virtud de cumplirse o de faltar la condición, adquiera la propiedad absoluta, el que haya de administrar los bienes será un tenedor fiduciario, que solo tendrá las facultades de los curadores de bienes.

16)      DERECHO DE ACRECER ARTICULO 809: Siendo dos o más los propietarios fiduciarios, habrá entre ellos derecho de acrecer, según lo dispuesto para el usufructo en el artículo 839.

17)      ENAJENACION Y TRANMISION DE LA PROPIEDAD FIDUCIARIA ARTICULO 810:  La propiedad fiduciaria puede enajenarse entre vivos, y transmitirse por causa de muerte, pero en uno y otro caso con el cargo de mantenerla indivisa, y sujeta al gravamen de restitución, bajo las mismas condiciones que antes. No será, sin embargo, transmisible por testamento o abintestato, cuando el día fijado para la restitución es el de la muerte del fiduciario; y en este caso, si el fiduciario la enajena en vida, será siempre su muerte la que determine el día de la restitución.

18)      ADMINISTRACION DE LA PROPIEDAD FIDUCIARIA ARTICULO 811: Cuando el constituyente haya dado la propiedad fiduciaria a dos o más personas, según el artículo 802, o cuando los derechos de fiduciario se transfieran a dos o más personas, según el artículo precedente, podrá el juez, a petición de cualquiera de ellas, confiar la administración a aquella que diere mejores seguridades de conservación.

19)      PROPIEDAD Y FIDUCIA SOBRE BIENES INDIVISOS ARTICULO 812: Si una persona reuniere en sí el carácter de fiduciario de una cuota y dueño absoluto de otra, ejercerá sobre ambas los derechos de fiduciario, mientras la propiedad permanezca indivisa; pero podrá pedir la división. Intervendrán en ella las personas designadas en el artículo 820.

20)      DERECHOS Y CARGAS DEL PROPIETARIO FIDUCIARIO ARTICULO 813: El propietario fiduciario tiene sobre las especies que puede ser obligado a restituir, los derechos y cargas del usufructuario, con las modificaciones que en los siguientes artículos se expresan.

21)      CAUCIONES DE CONSERVACION Y RESTITUCION ARTICULO 814: No es obligado a prestar caución de conservación y restitución, sino en virtud de sentencia de juez, que así lo ordene como providencia conservatoria, impetrada de conformidad al artículo 820.

22)      OBLIGACION A EXPENSAS ARTICULO 815: Es obligado a todas las expensas extraordinarias, para la conservación de la cosa, incluso el pago de las deudas y de las hipotecas a que estuviere afecta; pero llegado el caso de la restitución, tendrá derecho a que previamente se le reembolsen por el fideicomisario dichas expensas, reducidas a lo que con mediana inteligencia y cuidado debieron costar y con las rebajas que van a expresarse:

a)  Si se han invertido en obras materiales, como diques, puentes, paredes, no se le reembolsará, en razón de estas obras, sino lo que valgan al tiempo de la restitución.

b)  Si se han invertido en objetos inmateriales, como el pago de una hipoteca o las costas de un pleito que no hubiera podido dejar de sostenerse sin comprometer los derechos del fideicomisario, se rebajará de lo que haya costado estos objetos una vigésima parte, por cada año de los que desde entonces hubieren transcurrido hasta el día de la restitución; y si hubieren transcurrido más de veinte, nada se deberá por esta causa.

23)      ASIMILACION DE LA FIDUCIA A LA TUTELA O CURADURIA ARTICULO 816: En cuanto a la imposición de hipotecas, servidumbres o cualquiera otro gravamen, los bienes que fiduciariamente se posean se asimilarán a los bienes de la persona que vive bajo tutela o curaduría, y las facultades del fiduciario a las del tutor o curador. Impuestos dichos gravámenes sin previa autorización judicial, con conocimiento de causa y con audiencia de los que, según el artículo 820, tengan derecho para impetrar providencias conservatorias, no será obligado el fideicomisario a reconocerlos.

24)      LIBRE ADMINISTRACION DEL FIDUCIARIO ARTICULO 817: Por lo demás, el fiduciario tiene la libre administración de las especies comprendidas en el fideicomiso, y podrá mudar su forma, pero conservando su integridad y valor. Será responsable de los menoscabos y deterioros que provengan de su hecho o culpa.

25)      RECLAMO POR MEJORAS NO NECESARIAS ARTICULO 818: El fiduciario no tendrá derecho a reclamar cosa alguna en razón de mejoras no necesarias, salvo en cuanto lo haya pactado con el fideicomisario a quien se haga la restitución; pero podrá oponer en compensación el aumento de valor que las mejoras hayan producido en las especies, hasta concurrencia de la indemnización que debiere.

26)      DERECHOS DEL FIDUCIARIO ARTICULO 819: Si por la constitución del fideicomiso se concede expresamente al fiduciario el derecho de gozar de la propiedad a su arbitrio, no será responsable de ningún deterioro. Si se le concede, además, la libre disposición de la propiedad, el fideicomisario tendrá sólo el derecho de reclamar lo que exista al tiempo de la restitución.

27)      SIMPLE EXPECTATIVA DEL FIDEICOMISARIO ARTICULO 820: El fideicomisario, mientras pende la condición, no tiene derecho ninguno sobre el fideicomiso, sino la simple expectativa de adquirirlo. Podrá, sin embargo, impetrar las providencias conservatorias que le convengan, si la propiedad pareciere peligrar o deteriorarse en manos del fiduciario. Tendrán el mismo derecho los ascendientes del fideicomisario que todavía no existe y cuya existencia se espera, y los personeros o representantes de las corporaciones y fundaciones interesadas.

28)      FALLECIMIENTO DEL FIDEICOMISARIO ARTICULO 821: El fideicomisario que fallece antes de la restitución, no trasmite por testamento o abintestato derecho alguno sobre fideicomiso, ni aun la simple expectativa que pasa ipso jure al sustituto o sustitutos designados por el constituyente, si los hubiere.

29)      CAUSALES DE EXTINCION DEL FIDEICOMISO ARTICULO 822: El fideicomiso se extingue:

a)  Por la restitución.

b)  Por la resolución del derecho de su autor, como cuando se ha constituido el fideicomiso sobre una cosa que se ha comprado con pacto de retrovendendo, y se verifica la retroventa.

c)  Por la destrucción de la cosa en que está constituido, conforme a lo prevenido respecto al usufructo en el artículo 866.

d)  Por la renuncia del fideicomisario antes del día de la restitución; sin perjuicio de los derechos de los sustitutos.

e)  Por faltar la condición o no haberse cumplido en tiempo hábil.

f)    Por confundirse la calidad de único fideicomisario con la de único fiduciario.

Propiedad Horizontal ley 675 de 2001

Es una persona jurídica creada y registrada por escritura pública.

Definiciones: “ARTÍCULO 3o. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:

Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.

Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

Constitución: “ARTÍCULO 4o. CONSTITUCIÓN. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.”

Contenido de la escritura o reglamento de PH:

“ARTÍCULO 5o. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:

1. El nombre e identificación del propietario.

2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.

3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

PARÁGRAFO 1o. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

PARÁGRAFO 2o. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.

PARÁGRAFO 3o. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender a su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.

PARÁGRAFO 4o. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.

ARTÍCULO 6o. DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.

PARÁGRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el Notario Público respectivo dejará constancia expresa en la escritura.”

Extinción de propiedad Horizontal:

“ARTÍCULO 9o. CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales:

1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.

3. La orden de autoridad judicial o administrativa.

PARÁGRAFO. En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

ARTÍCULO 10. PROCEDIMIENTO. La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.”

División de la copropiedad: art 11

“ARTÍCULO 11. DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD. Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año. Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si los hubiere, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad. La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el Capítulo III, Título XXXIII del Libro Cuarto del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.”

Liquidación: ARTÍCULO 12. LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA. Una vez se registre la extinción total de la propiedad horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin. Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la asamblea general o disposición legal en contrario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final deberá registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.

Reconstrucción: ARTÍCULO 13. RECONSTRUCCIÓN OBLIGATORIA. Se procederá a la reconstrucción del edificio o conjunto en los siguientes eventos:

1. Cuando la destrucción o deterioro del edificio o conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor comercial.

2. Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o conjunto, la asamblea general decida reconstruirlo, con el voto favorable de un número plural de propietarios que representen al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.

PARÁGRAFO 1o. Las expensas de la construcción estará n a cargo de todos los propietarios de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO 2o. Reconstruido un edificio o conjunto, subsistirán las hipotecas y gravámenes en las mismas condiciones en que fueron constituidos, salvo que la obligación garantizada haya sido satisfecha.

 

Obligaciones de los propietarios: art 18

“ARTÍCULO 18. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O PRIVADO. En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones:

1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública. En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, solo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea. En el reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite aplicable al efecto.

2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.

3. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.

4. Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.”

9)  Bienes Comunes: “ARTÍCULO 19. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO 1o. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.

PARÁGRAFO 2o. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.

ARTÍCULO 20. DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal.

En todo caso, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate.

PARÁGRAFO 1o. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del edificio o conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO 2o. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

ARTÍCULO 21. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES. La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.

En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto. En este caso los coeficientes y módulo se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el capítulo VII del título primero de esta ley.”

Bienes de uso exclusivo:

“ARTÍCULO 22. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.

Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de

Acción Reivindicatoria

La acción reivindicatoria fue establecida para que el dueño de una cosa pueda reclamar la posesión que está en poder de otro, para que este se la restituya; a través de la acción reivindicatoria, se puede pedir la restitución de bienes ya sean muebles o inmuebles. El titular de esta acción es el propietario de la cosa en contra del actual poseedor, para que este le restituya la posesión, por ejemplo, Juan es el poseedor de una casa, ejerce animo de señor y dueño sobre ella, pero el propietario es Andrés, Andrés puede ejercer la acción reivindicatoria para que Juan le restituya la posesión de su casa, y evitar de esta manera que Juan adquiera el bien por prescripción adquisitiva de dominio.

En el proceso de acción reivindicatoria le corresponde al demandante según lo expresado por la Corte Suprema de Justicia demostrar su derecho de propiedad, y así desvirtuar la presunción que recae sobre el poseedor, entonces la carga de la prueba recae sobre el demandante.

Por otro lado, son susceptibles de acción de reivindicación los demás derechos reales excepto el de herencia como lo prescribe el artículo 948 del código civil pues en este caso se puede iniciar una acción de petición de herencia. También pueden hacer uso de esta acción los herederos sobre las cosas hereditarias reivindicables que hayan pasado a terceros y no hayan sido prescritas por ellos (artículo 1325 del código civil.), es decir que no hayan sido declarados propietarios.

Mejoras

ARTICULO 964. RESTITUCION DE FRUTOS.  El poseedor de mala fe es obligado a restituir los frutos naturales y civiles de la cosa, y no solamente los percibidos sino los que el dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad, teniendo la cosa en su poder.

Si no existen los frutos, deberá el valor que tenían o hubieran tenido al tiempo de la percepción; se considerarán como no existentes lo que se hayan deteriorado en su poder.

El poseedor de buena fe no es obligado a la restitución de los frutos percibidos antes de la contestación de la demanda; en cuanto a los percibidos después, estará sujeto a las reglas de los dos incisos anteriores.

En toda restitución de frutos se abonarán al que la hace los gastos ordinarios que ha invertido en producirlos.

ARTICULO 965. ABONO DE EXPENSAS NECESARIA. El poseedor vencido tiene derecho a que se le abonen las expensas necesarias invertidas en la conservación de la cosa, según las reglas siguientes: Si estas expensas se invirtieren en obras permanentes, como una cerca para impedir las depredaciones, o un dique para atajar las avenidas, o las reparaciones de un edificio arruinado por un terremoto, se abonarán al poseedor dichas expensas, en cuanto hubieren sido realmente necesarias; pero reducidas a lo que valgan las obras al tiempo de la restitución.

Y si las expensas se invirtieron en cosas que por su naturaleza no dejan un resultado material permanente, como la defensa judicial de la finca, serán abonados al poseedor en cuanto aprovecharen al reivindicador y se hubieren ejecutado con mediana inteligencia y economía.

ARTICULO 966. ABONO DE MEJORAS UTILES. El poseedor de buena fe, vencido, tiene asimismo derecho a que se le abonen las mejoras útiles, hechas antes de contestarse la demanda.

Solo se entenderán por mejoras útiles las que hayan aumentado el valor venal de la cosa.

El reivindicador elegirá entre el pago de lo que valgan, al tiempo de la restitución, las obras en qué consisten las mejoras, o el pago de lo que en virtud de dichas mejoras valiere más la cosa en dicho tiempo.

En cuanto a las obras hechas después de contestada la demanda, el poseedor de buena fe tendrá solamente los derechos que por el inciso último de este artículo se conceden al poseedor de mala fe.

El poseedor de mala fe no tendrá derecho a que se le abonen las mejoras útiles de que habla este artículo.

Pero podrá llevarse los materiales de dichas mejoras, siempre que pueda separarlos sin detrimento de la cosa reivindicada, y que el propietario rehusé pagarle el precio que tendrían dichos materiales después de separados.

ARTICULO 967. MEJORAS VOLUPTUARIAS. En cuanto a las mejoras voluptuarias, el propietario no será obligado a pagarlas al poseedor de mala ni de buena fe, que sólo tendrán con respecto a ellas el derecho que por el artículo precedente se concede al poseedor de mala fe, respecto de las mejoras útiles.

Se entienden por mejoras voluptuarias las que sólo consisten en objetos de lujo y recreo, como jardines, miradores, fuentes, cascadas artificiales y generalmente aquellas que no aumentan el valor venal de la cosa, en el mercado general, o sólo lo aumentan en una proporción insignificante.

ARTICULO 968. SEPARACION DE MATERIALES. Se entenderá que la separación de los materiales permitida por los artículos precedentes, es en detrimento de la cosa reivindicada, cuando hubiere de dejarla en peor estado que antes de ejecutarse las mejoras; salvo en cuanto el poseedor vencido pudiere reponerla inmediatamente en su estado anterior, y se allanare a ello.

ARTICULO 969. BUENA O MALA FE DEL POSEEDOR. La buena o mala fe del poseedor se refiere, relativamente a los frutos, al tiempo de la percepción, y relativamente a las expensas y mejoras, al tiempo en que fueron hechas.

ARTICULO 970. DERECHO DE RETENCION DEL POSEEDOR. Cuando el poseedor vencido tuviere un saldo que reclamar en razón de expensas y mejoras, podrá retener la cosa hasta que se verifique el pago, o se le asegure a su satisfacción.

ARTICULO 971. RETENCION INDEBIDA. Las reglas de este título se aplicarán contra el que, poseyendo a nombre ajeno, retenga indebidamente una cosa raíz o mueble, aunque lo haga sin ánimo de señor.

Acción posesoria

Así como el propietario de una cosa singular puede pedir que se le reivindique a través de una acción reivindicatoria la posesión de un bien que está en posesión de otro, el poseedor de un bien raíz puede pedir por medio de una acción posesoria recuperar la posesión como lo dice el artículo 972 del código civil:

«Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar la posesión de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en ellos.»

Solo se puede ejercer la acción posesoria sobre cosas que sean susceptibles de adquirir por prescripción y es titular de esta acción el poseedor, pero el que ha estado en posesión tranquila e ininterrumpida por un año. Esta acción se diferencia de la reivindicatoria en que en esta el titular para iniciarla es el propietario de la cosa mientras que en aquella es el poseedor.

La acción posesoria es una herramienta para la defensa de la posesión, además pueden ejercerla los herederos de la persona que pudo haberla ejercido si viviese. Las acciones posesorias prescriben en un año contado a partir del acto de turbación si se trata de acción para conservar la posesión, y las que tienden a recuperarla a partir de un año contado desde que el poseedor anterior la ha perdido.

Por otra parte, puede ejercer esta acción el usufructuario, el usuario o quien tiene el derecho de habitación aun contra el mismo propietario del bien.

En resumidas cuentas, la importancia de esta acción radica en que su ejercicio garantiza la protección al poseedor de su condición de tal.

Acción Publiciana

La acción publiciana se puede decir, es una modalidad de la acción reivindicatoria de dominio, por medio de la cual se concede al poseedor regular la posibilidad de recuperar la posesión; cabe anotar que se caracteriza esta acción por lo siguiente:

1)   Es una acción exclusiva para quien ostente la calidad de poseedor regular lo cual implica que existe un título que le otorga tal característica.

2)   La finalidad de esta es recuperar la posesión, es decir, que el ejercicio de ella implica que el poseedor la ha perdido.

3)   El poseedor tiene que encontrarse en la posibilidad de ganar por prescripción la propiedad de la cosa.

Teniendo en cuenta lo anterior, se puede concluir que cuando el poseedor ya sea regular o irregular se ve perturbado en el ejercicio de su derecho de posesión, la acción procedente es la acción posesoria, ya que perturbación no es sinónimo de perdida; si el poseedor se encuentra afectado por la molestia que le generan terceros, pero no ha sido despojado, entonces con el fin de que por orden judicial cese la molestia se debe interponer la acción posesoria.

Por otro lado, es indispensable destacar que cuando se intente una acción publiciana esta no será procedente, cuando se interponga en contra de quien posea con mejor derecho o contra el dueño del bien; en fin, siendo perturbado mas no despojado el poseedor debe iniciar acción posesoria y no la publiciana; la acción posesoria genera los siguientes derechos al poseedor, de conformidad con el artículo 977 del código civil el cual señala lo siguiente:

“El poseedor tiene derecho para pedir que no se le turbe o embarace su posesión o se le despoje de ella, que se le indemnice del perjuicio que ha recibido, y que se le dé seguridad contra el que fundadamente teme”.